Le Cercle des Fiscalistes : partager l’expertise dans un secteur complexe

Face à la densité technique du métier, la collaboration est devenue une nécessité. C’est dans ce contexte, marqué par l’isolement de la période Covid, qu’est né le Cercle des Fiscalistes de l’Immobilier et de l’Entreprise. Fondé par Christophe Remillieux, directeur fiscal du groupe Klépierre, ce groupe réunit aujourd’hui une vingtaine d’experts issus d’horizons divers : investisseurs, promoteurs, bailleurs sociaux ou encore assureurs. L’objectif est clair : sortir du silo professionnel pour échanger sur des pratiques et des expériences communes dans un secteur où la règle fait souvent figure d’exception.

Un millefeuille fiscal vertigineux

La fiscalité immobilière ne se contente pas de superposer les couches classiques de la fiscalité des entreprises (corporate) et de la fiscalité internationale. Elle y ajoute une dimension locale et sectorielle d’une rare intensité. En France, la structure administrative impose des prélèvements à chaque échelon : de la commune à l’État, en passant par le département, la région et des entités spécifiques comme la Société du Grand Paris.

À cette pyramide s’ajoutent désormais des normes supranationales, à l’instar du dispositif « Pilier 2 » de l’OCDE. Ce dernier vise à instaurer un impôt mondial minimum de 15 % pour les groupes dépassant 750 millions d’euros de chiffre d’affaires, garantissant ainsi une forme de vertu fiscale à l’échelle globale.

Les 40 taxes qui ponctuent la vie du bâtiment

Pour comprendre l’omniprésence de l’impôt dans ce secteur, il faut imaginer le cycle de vie d’un immeuble comme un parcours jalonné de prélèvements. On en dénombre plus d’une quarantaine, intervenant à chaque étape clé :

  • L’acquisition et la construction : droits de mutation et taxes d’urbanisme.
  • La détention et l’exploitation : taxes sur la location, la rénovation et même sur la vacance des locaux.
  • La cession : imposition des plus-values immobilières, selon un régime distinct du régime classique des sociétés.

Cette complexité fait du directeur fiscal un acteur central de la stratégie d’entreprise. Son rôle n’est pas seulement de constater l’impôt, mais de conseiller sur la structuration même des investissements (arbitrage entre asset deal et share deal) et sur les modes de financement les plus efficients.

L’évolution des véhicules d’investissement : booster la compétitivité française

Pour soutenir ce secteur qui représente environ 3 % du PIB et emploie une main-d’œuvre variée, l’État a mis en place des régimes dérogatoires destinés à drainer l’épargne vers l’immobilier. Le régime des SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), créé en 2003 sur le modèle américain, a marqué un tournant majeur. Complété en 2007 par les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), ce cadre a permis à la place financière française de gagner en compétitivité face aux investisseurs étrangers.

Ces outils ne sont pas de simples avantages fiscaux ; ils sont les leviers qui permettent d’aligner les investisseurs français sur les standards internationaux et de dynamiser l’industrie immobilière dans son ensemble.

Voici la suite de votre billet de blog, intégrant les nouveaux éléments de la transcription concernant les enjeux internationaux, la stabilité budgétaire et la concurrence numérique.

Prévisibilité et stabilité : le défi des marchés européens

Dans le secteur de l’immobilier, où les cycles d’investissement s’étendent sur 15, 20, voire 30 ans, la prévisibilité fiscale est le nerf de la guerre. Christophe Remillieux souligne un clivage marqué entre le Nord et le Sud de l’Europe. Alors que les pays scandinaves et le Royaume-Uni offrent une lisibilité et une stabilité rassurantes pour les investisseurs, des pays comme l’Espagne, l’Italie et la France souffrent d’un manque de visibilité chronique.

Cette instabilité est souvent le corollaire de difficultés budgétaires nationales. L’immobilier, par nature non délocalisable, devient une cible privilégiée pour les gouvernements en quête de recettes rapides. En France, la suppression de la taxe d’habitation a creusé un vide que les collectivités tentent de combler, notamment par l’augmentation des droits de mutation, impactant directement la fluidité des transactions des grandes foncières.

L’asymétrie fiscale face au commerce électronique

Le modèle du centre commercial physique, ou « pure player » comme Klépierre, fait face à une concurrence du commerce électronique dont les règles du jeu sont jugées biaisées. Christophe Remillieux pointe une asymétrie fiscale majeure :

  • Ancrage local vs Entrepôts périurbains : Un centre commercial génère des impôts locaux massifs là où il est implanté. À l’inverse, les entrepôts de l’e-commerce, souvent situés en grande couronne, bénéficient de tarifs fiscaux plus faibles.
  • Taxes spécifiques au commerce : Les boutiques physiques acquittent des taxes locales liées à leur activité de vente que les opérateurs numériques ne supportent pas.

Si la directive européenne de 2021 sur la TVA et la mise en place du Pilier 2 de l’OCDE ont commencé à rééquilibrer la balance — en luttant contre l’optimisation fiscale des GAFA — le secteur attend toujours l’application du Pilier 1. Ce dernier devrait permettre d’attirer la recette fiscale des géants du numérique directement dans les pays de consommation, garantissant ainsi une concurrence plus loyale.

La fiscalité comme pilier de la stratégie ESG et CSRD

Au-delà des chiffres, la fiscalité s’intègre désormais dans une vision plus large de responsabilité d’entreprise. Klépierre se positionne comme un citoyen fiscal vertueux, un argument qui devient central dans le cadre des rapports CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive).
Le groupe, classé numéro 1 mondial en termes de critères ESG pour le secteur des foncières commerciales (classement GRESB), utilise cette performance pour attirer des locataires de plus en plus exigeants. Aujourd’hui, la « valeur verte » d’un bâtiment — sa performance énergétique, sa gestion des déchets et son impact social — est un critère de choix aussi déterminant que le flux de clients potentiel.

Une mutation vers l’événementiel et l’expérience

Le métier de foncière ne consiste plus seulement à louer des murs, mais à valoriser l’expérience vécue par le visiteur. Depuis la fin de la crise sanitaire, les centres commerciaux accélèrent leur transformation en lieux d’animation et d’événementiel. Cette mutation profonde vise à renforcer l’attractivité des « locomotives » (les grandes enseignes) tout en créant un supplément d’âme que le commerce numérique ne peut offrir.
Voici la dernière partie de votre billet de blog, concluant l’exploration de la stratégie du groupe Klépierre et l’évolution du secteur.

Le Centre Commercial comme Lieu de Vie : « Shop, Meet, Connect »

L’évolution du centre commercial dépasse la simple transaction marchande pour embrasser une dimension sociétale. La stratégie de Klépierre repose désormais sur une devise forte : « Shop, Meet, Connect ». L’objectif est de transformer ces espaces en lieux de connexion humaine et de vie commune.
Loin d’être de simples zones de chalandise, les centres comme Créteil-Soleil, Val d’Europe ou Les Passages à Boulogne-Billancourt intègrent des services de proximité essentiels qui redéfinissent leur identité :

  • Santé : installation de cliniques et de cabinets médicaux.
  • Culture et Loisirs : écoles de danse, cinémas et zones de restauration diversifiées.
  • Services : espaces de vie pluriactivités.

Cette approche permet de maintenir une attractivité forte face au commerce en ligne en misant sur l’expérience physique et le lien social, des éléments que le numérique ne peut remplacer.

Une spécialisation réaffirmée au cœur des territoires

Si le secteur immobilier global s’interroge sur la reconversion des surfaces (notamment face à la crise des bureaux post-Covid), le groupe Klépierre a fait le choix de la clarté stratégique. Christophe Remillieux souligne que le groupe s’est récemment recentré sur son cœur de métier : le centre commercial.

Il n’est pas question de diversification vers le logement, mais plutôt d’une optimisation de l’existant pour en faire des pôles de vie complets. Cette stratégie s’adapte à la géographie locale, que ce soit à travers de grandes structures régionales ou des centres de centre-ville plus intimistes.

Vers une fiscalité au service de l’urbanisme

Le parcours de cet épisode des « Nouvelles Frontières de la Fiscalité » démontre que derrière la technicité des 40 taxes et des régimes SIIC, se cache un enjeu de civilisation urbaine. La fiscalité immobilière n’est pas qu’un outil de collecte budgétaire pour l’État ou les collectivités ; elle est le cadre qui permet, ou non, l’émergence de ces nouveaux lieux de vie connectés, durables et ancrés dans le réel.

Alors que les frontières de la fiscalité continuent de bouger, notamment avec les réformes internationales de l’OCDE, les acteurs de l’immobilier comme Klépierre prouvent que la performance fiscale va désormais de pair avec la performance environnementale et l’utilité sociale.